NÖ Bauordnung 2014 ab 1. Februar 2015

Behörden

• Der Bürgermeister bzw. der Magistrat (in Städten mit eigenem Statut) ist die Baubehörde und somit zuständig für die Erteilung von Baubewilligungen, baupolizeilichen Aufträgen, Abbruchbewilligungen.
  
  
• Bis zur Novelle LGBl. Nr. 104/2025 waren der Gemeindevorstand (Stadtrat) bzw. Stadtsenat (in Städten mit eigenem Statut) Baubehörde II. Instanz. Seit 1. Jänner 2026 ist diese Instanz entfallen. Sie können aber noch für Berufungen gegen Baubescheide zuständig sein, bei denen das Verfahren (Antragstellung) vor dem 1. Jänner 2026 eingeleitet wurde.
  
  
• Die Bezirkshauptmannschaft ist als Baubehörde zuständig für Baubewilligungen bzw. baupolizeiliche Angelegenheiten für
  • Bauwerke, die sich über mehrere Gemeinden erstrecken;
  • gewerbliche Betriebsanlagen, die von den Gemeinden im Rahmen der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 an sie übertragen wurden.
    
    Erstreckt sich ein Bauvorhaben über mehrere Bezirke so ist die Bezirksverwaltungsbehörde örtlich zuständig, in deren Bereich das Bauwerk zum Großteil ausgeführt werden soll.

Für Beschwerden gegen Bescheide ist das Landesverwaltungsgericht zuständig. Es kommt jedoch zu keiner Aktenvorlage an das Landesverwaltungsgericht, wenn die Baubehörde binnen 2 Monaten eine Beschwerdevorentscheidung erlässt und keine Partei einen Vorlageantrag stellt. In Abgabensachen ist gemäß § 262 BAO mit einigen Ausnahmen eine verpflichtende Beschwerdevorentscheidung vorgesehen.

Kategorien von Bauvorhaben

Die NÖ Bauordnung 2014 unterscheidet folgende Kategorien von (Bau-)Vorhaben:

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (§ 14):

Bewilligungspflichtige Vorhaben sind zum Beispiel:

• Neu- und Zubauten von Gebäuden;
• die Errichtung von baulichen Anlagen (dies sind Objekte, deren fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert, mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sind und keine Gebäude sind, zB Einfriedungsmauer);
• die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile beeinträchtigt werden könnte;       
• die Aufstellung und der Austausch von Heizkesseln und Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
• die Veränderung der Höhenlage des Geländes und die Herstellung des verordneten Bezugsniveaus in bestimmten Fällen im Bauland und im Grünland-Kleingarten;
• die Aufstellung von Windkraftanlagen, die keiner elektrizitätsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, oder deren Anbringung an Bauwerken;
•  der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten.
  
  

Bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren (§ 15)

Bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren sind zum Beispiel:

• die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen, wenn hiedurch Festlegungen im Flächenwidmungsplan, Bestimmungen des NÖ ROG 2014, der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder, der Spielplatzbedarf, die Festigkeit und Standsicherheit, der Brandschutz, die Barrierefreiheit, die Belichtung, die Trockenheit, der Schallschutz oder der Wärmeschutz betroffen werden könnten;
• die Ableitung oder Versickerung von Niederschlagswässern ohne bauliche Anlagen in Ortsbereichen;
• die regelmäßige Verwendung eines Grundstücks oder -teils im Bauland als Stellplatz für Fahrzeuge oder Anhänger oder die Herstellung und Veränderung von Grundstücksein- und -ausfahrten im Bauland;
• die Verwendung eines Grundstücks als Lagerplatz für Material aller Art, ausgenommen Abfälle über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten;
• die Lagerung brennbarer Flüssigkeiten ab einem Ausmaß von insgesamt 1000 Liter außerhalb gewerblicher Betriebsanlagen;
• die nachträgliche Konditionierung oder die Änderung der Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden (z. B. Beheizung bisher unbeheizter oder nur geringfügig temperierter Räume);
• die Aufstellung einer Photovoltaikanlage mit einer Engpassleistung von mehr als 100 kW (ausgenommen auf Bauwerken) im Grünland im Hinblick auf die Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan;
• die Errichtung eines eigenständigen Bauwerks mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m;
• die Errichtung einer Einfriedung mit einer Höhe von nicht mehr als 3 m oder einer oberirdischen baulichen Anlage, deren Verwendung der eines Gebäudes gleicht (z. B. Carport mit höchstens einer Wand), mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 50 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m;
• die Abänderung eines Bauwerks, wenn der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
• der Abbruch von Gebäuden sowie bestimmte Vorhaben im Hinblick auf den Schutz des Ortsbildes in Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten (z. B. thermische Solaranlagen, Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen, Klimaanlagen, TV-Satellitenantennen, freistehenden Rankgerüste, Änderungen im Bereich der Fassadengestaltung wie Austausch von Fenstern, Farbgebung, Maßnahmen für Werbezwecke, Sonnenschutzeinrichtungen, Gestaltung der Dächer, jeweils nur an von allgemein zugänglichen Bereichen einsehbaren Flächen und Gebäudeteilen).
  
  

Meldepflichtige Bauvorhaben (§ 16)

Meldepflichtige Vorhaben sind zum Beispiel:

• die Errichtung, ortsfeste Aufstellung, der Austausch und die Entfernung von Klimaanlagen, Wärmepumpen und Heizungsanlagen mit elektrischer Widerstandsheizung jeweils mit einer Nennleistung von mehr als 70 kW in oder in baulicher Verbindung mit Gebäuden;
• die Errichtung von Klimaanlagen mit einer Nennleistung von jeweils mehr als 12 kW auf Bauwerken;
• die Aufstellung und der Austausch von Heizkesseln, sofern dies nicht bewilligungspflichtig ist (z. B. Heizkessel mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 50 kW, welche an eine über Dach geführte Abgasanlage angeschlossen sind);
• die Änderung des Brennstoffs eines Heizkessels;
• die Aufstellung von Öfen;
• der Abbruch von Bauwerken, soweit dies nicht bewilligungspflichtig ist;
• die Herstellung von Hauskanälen;
• die Sanierung von Fassaden einschließlich der Änderung von Fassadensystemen außerhalb von Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten  
  
  

Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben (§ 17)

Bewilligungs- und meldefreie Vorhaben sind zum Beispiel:

• die Herstellung von Schwimmteichen, Naturpools und Gartenteichen mit natürlicher Randgestaltung ohne Veränderung des umliegenden Geländes mit einer Wasserfläche von nicht mehr als 200 m², die Auf- oder Herstellung von Schwimmbecken (swimming pool) und sonstigen Wasserbecken und -behältern (Zisternen und dgl.) mit einem Fassungsvermögen von nicht mehr als 50³ m inklusive der erforderlichen technischen Anlagen und Schächte, Schwimmbeckenabdeckungen mit einer Höhe von nicht mehr als 1,5 m und Brunnen;
• die Instandsetzung von Bauwerken, wenn die Konstruktionsart beibehalten sowie Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden;
• der Austausch von Türen und Fenstern einschließlich vertikaler bodengerichteter Fensterflächenvergrößerungen, sofern sich der Austausch und die Vergrößerung nicht erheblich auf die von allgemein zugänglichen Bereichen wahrnehmbare äußere Gestalt des Bauwerks auswirken;
• Abänderungen im Inneren des Gebäudes, die nicht die Standsicherheit und den Brandschutz beeinträchtigen;
• die Herstellung oder Anbringung von vertikalen Sonnenschutzeinrichtungen (Außenjalousien, Rollläden und dgl.) und horizontal wirkenden, flächigen Sonnenschutzeinrichtungen (Markisen, Sonnensegel und dgl.) bis 50 m² überbaute Fläche außerhalb von Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten;
• die Aufstellung von Wärmetauschern für die Fernwärmeversorgung sowie die Errichtung, der Austausch und die Entfernung von Klimaanlagen und von Wärmepumpen jeweils mit einer Nennleistung von nicht mehr als 70 kW, sofern keine Bewilligungs- oder Meldepflicht vorliegt;
• die Aufstellung jeweils einer Gartenhütte und eines Gewächshauses mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m außerhalb von Schutzzonen und außerhalb des vorderen Bauwichs bei Wohngebäuden pro Wohnung mit zugeordneter Gartenfläche, ausgenommen im Bauland-Sondergebiet;
• die Aufstellung von begehbaren Folientunnels und sonstigen Schutz- und Stützvorrichtungen, jeweils für Pflanzen im Grünland, für Zwecke der Land- und Forstwirtschaft oder der Gärtnerei;
• die eingeschossige Aufstellung von nicht konditionierten Containern zu Lagerzwecken mit einem maximalen Volumen von insgesamt 260 m³ im Bauland-Betriebsgebiet, Bauland-Verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet, Bauland-Industriegebiet und Bauland-Verkehrsbeschränktes Industriegebiet;
• die Errichtung und Aufstellung von Hochständen, Gartengrillern, Hochbeeten, Spiel- und Sportgeräten, freistehenden Rankgerüsten außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten, Marterln, Grabsteinen und Brauchtumseinrichtungen (z. B. Maibäume, Weihnachtsbäume);
• die Aufstellung oder Anbringung von Werbe- und Ankündigungseinrichtungen zur Wahlwerbung innerhalb von 6 Wochen vor bis spätestens 2 Wochen nach dem Anlass;
• die Aufstellung von Zelten oder ähnlichen mobilen Einrichtungen (z. B. Freiluftbühnen u. dgl.) mit den Eignungsvoraussetzungen im Sinn des § 10 Abs. 2 Z 3 des NÖ Veranstaltungsgesetzes, für die keine Bewilligung nach dem NÖ Veranstaltungsgesetz erforderlich ist, Betriebsanlagen bzw. technischen Geräten für Volksvergnügungen (z. B. Schaukeln, Riesenräder, Hochschaubahnen u. dgl.), jeweils mit einer Bestandsdauer bis zu 30 Tagen;
• die temporäre Aufstellung von Verkaufsständen, Lager- und Verkaufscontainern für Waren der Pyrotechnik, wenn sie gewerberechtlichen Vorschriften unterliegen, weiters von Musterhütten auf hiezu behördlich genehmigten Flächen in Baumärkten sowie die dauerhafte Aufstellung von Marktständen auf Flächen, die einer Marktordnung im Sinne des § 293 Gewerbeordnung 1994 in der geltenden Fassung unterliegen;
• die Aufstellung von Mobilheimen auf Campingplätzen, soweit dies nach anderen NÖ Landesvorschriften zulässig ist;
• die Aufstellung oder Anbringung auf Bauwerken von Photovoltaikanlagen, thermischen Solaranlagen, TV-Satellitenanlagen außerhalb von Schutzzonen und erhaltungswürdigen Altortgebieten;
• die Aufstellung von Batteriespeichern;
• die Aufstellung und der Austausch von Maschinen oder Geräten in baulicher Verbindung mit Bauwerken sowie die Aufstellung von medizinisch-technischen Geräten (z. B. Röntgengeräten);
• die Lagerung von Brennholz für ein auf demselben Grundstück bestehendes Gebäude und von land- und forstwirtschaftlichen Produkten auf Grundstücken mit der Flächenwidmung Grünland-Land- und Forstwirtschaft sowie Grünland-Freihalteflächen;
• die temporäre Herstellung von Wetterschutzeinrichtungen in Gastgärten, wenn sie einer Prüfung in einem gewerberechtlichen Verfahren unterliegen;
• Trockensteinmauern aus Naturstein mit regionaltypischem Erscheinungsbild, auf Grundstücken im Grünland, die tatsächlich landwirtschaftlich verwendet werden;
• Treppenschrägaufzüge innerhalb einer Wohnung;
• die Errichtung baulicher Anlagen in Zusammenhang mit der Bereitstellung öffentlicher Kommunikationsnetze (wie z. B. Fernleitungen, Leitungsrohre, Kontrollkammern, Einstiegsschächte, Verteilerkästen und Antennenanlagen), ausgenommen Masten;
• die Errichtung und Aufstellung von Wartehäuschen und Telefonzellen;
• die kleinräumige Veränderung der Höhenlage des Geländes in einem Ausmaß von zusammenhängend höchstens 20 m² außerhalb des Bauwichs, bei der die vor der Veränderung bestehende Höhenlage des Geländes auch nachträglich feststellbar ist (z. B. lokale Anschüttung oder Abgrabung);
• die Herstellung von teichbautechnischen Anlagen (z. B. Dämme, Stauanlagen, Becken, Mönche, Wartungsstege), ausgenommen Gebäude:
• die befristete Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken im Katastrophenfall für die Dauer ihres Bedarfs;
• erforderliche Baustelleneinrichtungen (Lagercontainer, Werkzeugcontainer, Baubüro, Sanitärcontainer, Pausenräume und dgl.) für den notwendigen Zeitraum der Bauführung. 
  
  

Nachbarn - Parteien

In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Ver­fahren haben Parteistellung 

1. der Bauwerber und/oder Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z.B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und
4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den oben angeführten Grundstücken, (z.B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller, Kanalstrang - ebenfalls Nachbarn). 
   

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in § 6 Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.

Keine Parteistellung gibt es bei den bewilligungspflichtigen Vorhaben im vereinfachten Verfahren (§ 15).

Konkret versteht man unter den subjektiv-öffentlichen Rechten:

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und der Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs.1 Z.4) sowie
2. der Schutz vor Immissionen (§ 48), wobei man jedoch solche Immissionen, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken der Wohnnutzung ergeben, hinnehmen muss;
3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, der Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken und deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (§ 4 Z. 3 und 21) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig im Sinn einer geordneten Bebauungsplanung bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.

Aus dieser Bestimmung ergibt sich der Rahmen der festgelegten Nachbarrechte und somit jener Einwendungen, welche in einem Baubewilligungsverfahren von einem Nachbarn ggf. mit Erfolg geltend gemacht werden können. 
Generell gibt es jedoch keine Bauverhandlung mehr!
Alle Parteien und Nachbarn sind nachweislich vom Bauvorhaben zu informieren und auf die Einsichtsmöglichkeit in die Einreichunterlagen hinzuweisen und aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. 
Werden Einwendungen nicht rechtzeitig vorgebracht, geht die Parteistellung verloren.
Das Ortsbild, die bloße Beeinträchtigung der Besonnung, eine allfällige Wertminderung sind jedoch keine Nachbarrechte und können allenfalls nur auf dem Zivilrechtsweg verfolgt werden. 

→ Die Bauordnung ist keine "Baumordnung" -
Hecken und Bäume an der Grundstücksgrenze lassen sich daher nicht im Wege der NÖ Bauordnung regeln, sondern ist hiefür das Bezirksgericht zuständig.

Bauplatz

Ein Neu- oder Zubau eines Gebäudes auf einem Grundstück im Bauland ist nur dann zulässig, wenn dieses als Bauplatz gilt oder gleichzeitig mit der Baubewilligung zum Bauplatz erklärt wird.

→  Fragen zur NÖ Bauordnung bzw. zur NÖ Bautechnikverordnung richten Sie bitte an die örtlich zuständige Gemeinde, da der Bürgermeister bzw. der Magistrat die Baubehörde ist.

weiterführende Links

• NÖ Bauordnung 2014
• NÖ Bautechnikverordnung 2014
• NÖ Raumordnungsgesetz 2014
• Raumordnung und Regionalpolitk